Jika bank tidak berhasil menjual properti sitaan mereka melalui lelang, properti ini akan menjadi stok mereka. Properti sitaan ini disebut properti milik bank atau REO, singkatan dari “real estate owned”. Bank akan meminta aset manajer mereka mengelola REO yang selanjutnya akan dititipkan kepada agen properti. Oleh agen properti, REO akan dicatat dalam daftar stok mereka untuk dijual seperti properti yang lain. Membeli REO bahkan bisa lebih mudah ketimbang membeli langsung properti dari pemilik rumah jika Anda tahu apa yang harus dilakukan dan cara pembelian yang tepat.
Langkah
Mulailah mencari REO. Anda bisa mencari REO tetapi mungkin tidak bisa membedakan properti ini dari properti yang lain. Namun karena bank biasanya memiliki begitu banyak rumah sitaan di dalam daftar stok yang akan terus menguras uang mereka, ada insentif yang mereka tawarkan agar segera terbebas dari stok ini. Di sinilah tempatnya Anda harus mencari. Ada tiga tempat berbeda di mana Anda bisa mencari REO:
Carilah di dalam daftar lengkap properti yang disebut MLS, singkatan dari Multiple Listing Service yang penuh dengan REO. Anda bisa bertanya kepada agen properti setempat yang bisa membantu Anda menemukan REO di dalam MLS.
Carilah di situs web bank. Banyak bank yang dengan bangga memasang daftar stok REO mereka di laman tentang hipotik dan penjualan rumah.
Carilah di dalam situs web jasa penjualan rumah sitaan. Beberapa jasa penjualan rumah sitaan meminta Anda membayar agar Anda bisa mengakses situs mereka, namun Anda bisa juga mencari situs web yang gratis.
Dapatkan persetujuan awal penarikan pinjaman (diberikan oleh kreditur setelah melakukan analisis laporan keuangan dan penilaian kredit calon debitur) atau surat keterangan penarikan pinjaman (diberikan oleh kreditur tanpa analisis kredit calon debitur.) Adanya persetujuan awal atas pemberian pinjaman sebelum Anda mencari REO adalah langkah yang paling tepat. Lebih baik lagi jika Anda bisa mendapatkan surat persetujuan kredit dari bank yang ingin menjual REO sebab proses pembelian rumah ini akan menjadi sangat mudah. Beberapa pemberi pinjaman (misalnya Veterans Affairs di AS) mungkin akan menawarkan fasilitas pinjaman dengan opsi yang lebih sedikit, biasanya jika rumah yang ingin dibeli tidak mudah laku, jadi Anda perlu teliti dalam memilih rumah REO yang akan Anda beli.
Tentukan apakah Anda ingin mencari rumah dengan diskon atau tidak. Karena kegiatan bisnis bank bertujuan untuk menghasilkan uang, harga REO yang mereka ajukan akan sangat kompetitif di pasar properti pada umumnya. Di sini lain, properti dengan harga diskon biasanya dijual dalam kondisi yang bermasalah dan akan banyak yang berminat membeli. Sebaliknya, properti yang tidak banyak masalah akan ditawarkan sesuai harga pasar yang mungkin tidak akan memengaruhi pembelian REO.
Jika Anda sedang mencari REO dengan harga diskon, bank biasanya menawarkan insentif agar stok REO mereka cepat terjual. Oleh karena bank yang menawarkan REO tidak berhasil menjual properti ini melalui lelang sebab harga terendah yang mereka minta tidak tercapai, harga jual yang saat ini mereka tawarkan seharusnya lebih rendah lagi jika bank ingin agar properti mereka cepat terjual.
Lakukan penilaian dan/atau pemeriksaan. Anda perlu mengeluarkan sedikit uang jika ingin merasa tenang. Tidak ada satu pun calon pembeli rumah yang harus mengabaikan hak mereka untuk melakukan pemeriksaan, apalagi pada properti sitaan. Beberapa juta rupiah bisa menyelamatkan Anda dari rasa malu dan menghilangkan risiko pengeluaran dana puluhan juta rupiah karena Anda baru tahu bahwa (misalnya) seluruh jaringan listrik di dalam properti sitaan ini harus diperbaiki.
Lakukan pengecekan status akta/sertifikat bukti kepemilikan properti sebelum melakukan transaksi penjualan. Pengecekan status akta/sertifikat bukti kepemilikan properti adalah jasa yang harus Anda bayar untuk memastikan bahwa properti ini memang benar dimiliki oleh pihak yang berkepentingan dan statusnya sesuai dengan peraturan yang terkait dengan properti tersebut. Contohnya, pengecekan akta kepemilikan properti mungkin mengungkapkan bahwa properti ini masih terikat oleh hak gadai, sehingga harus dilunasi pada saat penjualan. Jika Anda tidak mengetahui adanya hak gadai, akan timbulnya tambahan biaya dalam jumlah yang cukup besar pada saat Anda membeli properti ini, padahal Anda seharusnya sudah mengetahui biaya keseluruhan yang harus Anda keluarkan sebelum melakukan transaksi pembelian.
Masalah lain yang mungkin akan terungkap bisa berupa pembatasan yang masih mengikat properti ini, misalnya perjanjian sewa dan easement yaitu hak keistimewaan secara terbatas untuk menggunakan properti milik pihak lain. Membeli properti lalu mengetahui bahwa Anda tidak bisa melakukan pengembangan karena adanya easement bisa menjadi masalah besar bagi Anda.
Tunggulah respons dari bank. Menawar harga REO berbeda dari menawar harga properti pada umumnya. Misalnya, pemilik rumah yang menjual rumah secara tradisional akan lebih cepat menanggapi penawaran agar rumah mereka cepat terjual. Bank biasanya tidak seperti itu sebab mereka akan berusaha menunjukkan kepada calon pembeli bahwa mereka ingin mendapatkan uang paling banyak dari REO dan ini berarti mereka cenderung akan memberikan penawaran harga pengonter yang lebih tinggi dibandingkan permintaan Anda, bahkan jika harga yang Anda minta sebenarnya sudah wajar. Proses jual-beli melalui tarik-ulur ini biasanya akan berjalan sangat lambat, jadi Anda harus siap menghadapinya.
Cari tahu tentang persetujuan pinjaman Anda. Jika permintaan harga Anda sudah disetujui dan Anda bisa memiliki properti ini, cari tahu apakah pemberi pinjaman mau meminjamkan uang kepada Anda sebesar harga rumah sitaan atau dengan jumlah yang lebih umum daripada yang Anda perkirakan. Jika penilaian kredit Anda sangat baik, Anda bisa memperoleh opsi pinjaman yang baik dengan uang muka rendah dan suku bunga yang menarik. Selamat atas pembelian rumah baru Anda!